fbpx

BydgoskieMarki - katalog firm lokalnych

Jak rozpocząć budowę domu z kredytem budowlano-hipotecznym?

Lut 13, 2020 dodane przez Joanna Kobak

Masz już kupioną działkę i planujesz niedługo zbudować swój wymarzony dom. Widzisz oczami wyobraźni swój podjazd, garaż, taras z wyjściem na ogród. W ogrodzie sadzisz rośliny, w przerwie popijając zimną lemoniadę, na trawie biegają Twoje dzieci lub zwierzaki. Z zachwytem omiatasz swoje włości i uśmiechasz się do siebie – piękna wizja.

Jednak zanim tak się stanie czeka Cię jeszcze budowa, do której musisz się przygotować. Czeka Cię wiele urzędowych, projektowych spraw, ekipa budowlana i – jeśli nie masz własnych środków – kredyt na jego budowę.

Co ze zdolnością kredytową?

Z kredytem budowlanym warto zaznajomić się kilka miesięcy przed rozpoczęciem budowy domu.

Oczywiście, przed samym rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny na budowę domu, należy zadać sobie pytanie, czy na pewno stać mnie na budowę akurat takiego domu? Warto skonsultować z ekspertem kredytowym swoją maksymalną zdolność kredytową.

Od Twojej zdolności kredytowej zależeć powinien wybór projektu określający powierzchnię użytkową domu, gdyż na jej podstawie banki określają minimalne koszty budowy domu.

Celem każdego banku jest zapewnienie Klientowi środków w wysokości gwarantującej mu zakończenie budowy, a tym samym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Część Klientów zakłada wybudowanie domu niższymi nakładami, co stoi w konflikcie z procedurami banku.

Musisz wiedzieć, że minimalny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej domu w poszczególnych bankach waha się  od 2 500 zł do prawie 3 500 zł. Środki własne plus kredyt muszą dać sumę, która dzielona przez powierzchnię użytkową domu wykaże wynik min. 2 500 zł – to wartość przyjmowana jedynie przez część banków. Bezpieczniejszą granicą jest przyjęcie kwoty 3 000 zł.

Czy musisz mieć wkład własny przy kredycie budowlanym?

Udzielenie kredytu budowlanego uzależnione jest od wniesienia przez Klienta wkładu własnego w wysokości od 10% – 20% całkowitych kosztów budowy.

Wkładem własnym są środki własne Kredytobiorcy, którymi pokrywa różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a kwotą kredytu. Powinien być on wniesiony przed uruchomieniem kredytu.

Co może stanowić wkład własny?

Wkładem własnym może być:

  • wartość rynkowa działki, na której ma być prowadzona inwestycja
  • udokumentowane poniesione koszty budowy, wartość wykonanych robót budowlanych, wartość zgromadzonych materiałów budowlanych
  • udokumentowane koszty przygotowania inwestycji: przyłącza wod-kan, energetyczne, ogrodzenie, itp.
  • wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu nieruchomości.

W niektórych bankach przy wyższym wkładzie własnym Klienta jest możliwość uzyskania lepszych warunków cenowych kredytu.

Niezbędne dokumenty do kredytu budowlanego dotyczące budowy?

  1. pozwolenie na budowę (musi ono zawierać zapis, iż dana decyzja jest ostateczna) lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy
  2. wypis z rejestru gruntów (dla banku jest on ważny tylko przez trzy miesiące)
  3. wyrys z mapy ewidencyjnej (dla banku jest on ważny tylko przez trzy miesiące)
  4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  5. podstawa nabycia działki (akt notarialny, darowizna, spadek, licytacja itp.),
  6. zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  7. dokumenty (zaświadczenia) o zapewnieniu dostaw i o warunkach przyłączeniowych dla nieruchomości dotyczących określonych mediów (np. gaz, woda, energia, odbiór ścieków) wydane przez właściwe jednostki organizacyjne
  8. dziennik budowy (w którym będą regularnie dokonywane wszystkie wpisy prac budowlanych)
  9. zatwierdzony projekt techniczny stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę
  10. operat szacunkowy (zlecony przez bank lub dostarczony przez Klienta)
  11. umowy z wykonawcami części robót, jeżeli są podpisane

Przyszły Kredytobiorca, ubiegający się o kredyt na budowę domu, musi także przedstawić kosztorys budowy wraz z jej harmonogramem.

Kosztorys budowlany to rozpiska wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk.

Trzeba w nim podać szacowany koszt wykonania poszczególnych elementów i prac budowlanych (takich jak roboty ziemne, fundamenty, izolacje, ściany konstrukcyjne i działowe, stropy, schody, konstrukcja dachu oraz jego pokrycie, obróbki dachowe i rynny, okna oraz drzwi zewnętrzne, posadzki i podłogi, okładziny ścienne, tynki wewnętrzne, roboty malarskie, wszelkie instalacje, przyłącza, stolarka wewnętrzna, biały montaż, elewacja, ogrodzenie, utwardzenie terenu). Jeśli w dniu składania wniosku o kredyt część prac została już wykonana, w każdym punkcie kosztorysu podaje się też poniesione nakłady.

Harmonogram inwestycji to planowana data wykonania kolejnych etapów budowy wraz z planowanymi datami ich wykonania. Bank na tej podstawie ustali harmonogram wypłaty transz.

W przypadku budowy prowadzonej systemem gospodarczym inwestor musi sam go opracować. Może mu w tym pomóc kierownik budowy, którego inwestor i tak musi zatrudnić (w niektórych bankach wymaga się, żeby kosztorys podpisała osoba z uprawnieniami budowlanymi; może to być właśnie kierownik budowy).

Kwoty podane w kosztorysie zostaną sprawdzone przez bank, który chce mieć pewność, że Kredytobiorca będzie w stanie doprowadzić do formalno-prawnego zakończenia budowy.

Jak wypłacany jest kredyt budowlano-hipoteczny (transze)?

Kredyt budowlano-hipoteczny wypłacany jest w transzach, gdzie transza w terminologii bankowej oznacza po prostu pewną część zaciągniętego kredytu. Pierwsza transza wypłacana jest a conto, każda kolejna transza kredytu uruchamiana jest przez bank po zakończeniu prac budowlanych wymienionych w poprzedniej transzy, co oczywiście musi zostać potwierdzone wpisem w Dziennik Budowy oraz inspekcją bankową.

Dzięki takiemu rozwiązaniu bank czuwa nad prawidłowym przebiegiem inwestycji i odpowiednim zagospodarowaniem środków z kredytu.

Co to jest karencja w spłacie kapitału?

W przypadku zaciągnięcia kredytu budowlanego w transzach, Kredytobiorca nie będzie spłacał pełnych rat swojego kredytu, aż do momentu wypłacenia przez bank ostatniej transzy.

Oznacza to, że dopóki bank nie uruchomi Kredytobiorcy wszystkich pieniędzy, jakie zostały mu przyznane na budowę, ten nie będzie opłacał pełnych rat, tzn. kapitału i odsetek. Takie zawieszenie opłat, a właściwie ich części, nazywane jest w bankowości karencją w spłacie kredytu.

Miesięczne opłaty, jakie Klient będzie musiał pokryć, obejmować będą jedynie część odsetkową raty (czyli to, co bank wraz z całym rynkiem bankowym zarobią na udzieleniu danego kredytu), a nie część kapitałową (czyli wartość zwrotu części zaciągniętego długu). Po wypłaceniu ostatniej transzy, do części odsetkowej raty doliczona zostanie także cześć kapitałowa.

Ile trwa okres budowy wg banku?

Budować dom możemy bardzo długo. Standardowy okres kredytowania w bankach na zakończenie budowy to 24 miesiące. W tym okresie Kredytobiorca zobowiązany jest do spłaty wyłącznie rat odsetkowych, natomiast spłata rat kapitałowych rozpoczyna się w pierwszym miesiącu po zakończeniu wypłaty ostatniej transzy. Są Banki, gdzie możemy ten okres wydłużyć do 36 miesięcy.

Nie wywiązanie się z terminu zakończenia budowy może skutkować aneksem do umowy, kosztami dodatkowymi, ponowną analizą wniosku. Ostatecznie bank może nam wypowiedzieć umowę kredytu. Budowę musimy więc rozplanować dobrze w czasie – najlepiej do dwóch lat. 


Facebook Icon