BydgoskieMarki - katalog firm lokalnych

Jakich zmian w kredytach hipotecznych można spodziewać się w 2021 roku?

Sty 19, 2021 dodane przez Joanna Kobak

Z końcem 2020 r. miała wejść w życie uchwalona rok wcześniej nowelizacja Rekomendacji S. Na wniosek sektora bankowego i ze względu na pandemię COVID-19, Komisja Nadzoru Finansowego przesunęła termin dostosowania do wymogów rekomendacji dla banków komercyjnych i oddziałów instytucji kredytowych do końca czerwca 2021 r. W przypadku banków spółdzielczych upływa on 31 grudnia 2022 r.

Jakie zmiany nastąpią w ofertach kredytowych w 2021 roku?

Pierwsza istotna zmiana

Banki będą musiały zaoferować kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej został przewidziany na 5 lat.

Na dziś z oferty kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem możesz skorzystać w 3-4 bankach i każda z tych ofert pozwala „zamrozić” oprocentowanie na okres pierwszych 5 lat. Zależnie od rodzaju transakcji nie zawsze opcja stałej stopy jest dostępna od razu, banki różnią się też tym, czy i na jakich zasadach umożliwiają odnowienie stałego oprocentowania.

W większości przypadków, oferta stałej stopy na moment zawierania umowy jest droższa niż analogiczna oferta zmiennego oprocentowania. Tu jednak chodzi o zabezpieczenie ryzyka odwrócenia sytuacji i nadmiernego wzrostu raty na skutek wzrostu WIBOR lub innej stopy będącej podstawą liczenia zmiennego oprocentowania.

Do końca czerwca 2021 roku można spodziewać się w każdym komercyjnym banku oferty kredytu hipotecznego przynajmniej z okresowo stałą stopą procentową. Jaka będzie konstrukcja tych ofert jeszcze nie wiadomo.

KNF oczekuje także, by dotychczasowi klienci banków również mogli skorzystać ze stałego oprocentowania. Jeśli więc podpisałeś umowę kredytową ze zmiennym oprocentowaniem, bo Twój bank nie miał w ofercie stałej stopy, możesz spodziewać się propozycji zawarcia aneksu do umowy kredytu hipotecznego.

Propozycje aneksu dla dotychczasowych klientów banki mogą kierować sukcesywnie, tak, żeby technicznie było możliwe obsłużenie zainteresowanych klientów. Stąd niekoniecznie otrzymasz propozycję zaraz, jak bank wprowadzi zmiany do oferty.

Dodatkowo oczekiwaniem KNF jest możliwość wydłużania minimalnego 5-letniego okresu stałego oprocentowania, stąd można się spodziewać również modyfikacji istniejących ofert w tym zakresie.

Druga istotna zmiana

Oferta kredytów hipotecznych „KLUCZ ZA DŁUG”

Kredyt hipoteczny „KLUCZ ZA DŁUG” został zdefiniowany w najnowszej nowelizacji Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która miała miejsce w 2019 roku. Według niej jest to rodzaj kredytu mieszkaniowego, który umożliwia kredytobiorcy skorzystanie z opcji przeniesienia na bank własności nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego.

Mówiąc prościej, klient, który ma problemy ze spłatą rat kredytowych, może oddać mieszkanie do banku i zamknąć kredyt. W wyniku takiej operacji zostaje bez nieruchomości, ale także bez długu. Z założenia kredyt „KLUCZ ZA DŁUG” ma dać bankom więcej możliwości dywersyfikacji ofert i zarządzania ryzykiem kredytowym.

Nowy pomysł KNF (zaczerpnięty ze Stanów Zjednoczonych) od początku budził entuzjazm wśród klientów, ale był krytykowany przez same banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem.

Co więcej, oznacza także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęte mieszkanie nie pokryje w całości wartości kredytu.

Rekomendacja S określa zasady zarządzania ryzykiem, ale wprowadzenie oferty „KLUCZ ZA DŁUG” nie jest obligatoryjne. Opcja kredytu hipotecznego z możliwością zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank może więc pojawić się tylko w niektórych bankach.

Możliwość skorzystania z oferty „KLUCZ ZA DŁUG” będzie związana z wyższymi wymaganiami:

  • LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości na poziomie maksymalnie 70%. Wkład własny przy takim kredycie powinien więc wynieść minimum 30%.
  • ostrożne szacowanie wartości nieruchomości, stąd prawdopodobnie nie każda nieruchomość spełni wymogi dla oferty

„KLUCZ ZA DŁUG”
opcja dostępna tylko dla kredytobiorców osiągających dochody powyżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń.
bardziej rygorystycznie liczona zdolność kredytowa dla takich kredytów, gdzie relacja zobowiązań kredytowych do dochodów nie powinna przekroczyć 35% (wskaźnik DSTI).

Jeśli bank zdecyduje się na wprowadzenie oferty „KLUCZ ZA DŁUG” to będzie to opcja kierowana tylko dla określonej grupy klientów.

Jakich zmian można spodziewać się w 2021 roku zakresie liczenia zdolności kredytowej?

Niektóre zmiany, które już zaobserwowaliśmy w zakresie zwiększenia wymogów przy kalkulacji zdolności kredytowej to niekoniecznie efekt Covid-19, ale właśnie sukcesywnie wdrażanych wymogów Rekomendacji S.

Podstawowe zmiany w zakresie liczenia zdolności kredytowej to:

  • powrót do maksymalnego okresu 25 lat, na jaki jest liczona zdolność kredytowa
  • nadal będzie można zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat, ale wydłużenie okresu ponad 25 lat już nie wpłynie na możliwość uzyskania większej kwoty kredytu hipotecznego.

Należy pamiętać, że rekomendowany maksymalny okres kredytowania dla kredytu hipotecznego to 25 lat.

Jeśli decydujesz się na dłuższy okres kredytowania podpisujesz dodatkowe oświadczenie – pokazujące jaka jest różnica na racie i na całkowitym koszcie kredytu – ale pomimo tego i tak decydujesz się na dłuższy okres spłaty.

Relacja zobowiązań kredytowych do dochodów w ujęciu rocznym

Do tej pory banki operowały wskaźnikiem DTI, czyli relacją długu do dochodów. Był okres, gdzie wskaźnik DTI był określony na sztywno na poziomie 50% lub 65% zależnie od poziomu wynagrodzeń, ale od 31.07.2013r. ta sztywna reguła już nie obowiązuje. Znowelizowana Rekomendacja S z 2019 roku wprowadza w miejsce wskaźnika DTI wskaźnik DSTI.

DSTI to stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą kredytów i innych zobowiązań finansowych, z których klient nie może się wycofać, czyli wynikających z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny do całkowitego rocznego dochodu klienta.

O ile przy działalności gospodarczej normalną praktyką była kalkulacja dochodu za minimum 12 miesięcy, o tyle przy umowie o pracę wystarczyły trzy miesiące dla posiadania zdolności kredytowej. W niektórych bankach już nastąpiły zmiany zasad liczenia zdolności kredytowej poprzez weryfikowanie wysokości bieżącego dochodu średnią z ostatnich 12 miesięcy. Poziom wskaźnika DSTI to nadal indywidualna decyzja banku i może być różny dla różnych grup kredytobiorców.

Deprecjacja dochodów w innych walutach

Do tej pory w sytuacji łączenia dochodów w różnych walutach kredyt był udzielany w walucie najwyższego dochodu, a pozostałe dochody mogły być przyjęte do liczenia zdolności kredytowej zakładając ich deprecjację o 20%. Innymi słowy bank przyjmował maksymalnie 80% faktycznego dochodu w innej walucie.

Nowe regulacje zakładają zwiększenie poziomu deprecjacji dochodów w innych walutach do 50%, co oznacza, że bank do zdolności przyjmie (o ile procedury dopuszczają taki dochód) maksymalnie połowę faktycznego dochodu w walucie innej niż kredyt.

Osobną kwestią jest dostępność oferty w walucie innej niż PLN oraz akceptowalność dochodu z zagranicy w danym banku.


Facebook Icon