Najczęstsze przyczyny odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny

maj 4, 2022 dodane przez Joanna Kobak

Składając wniosek o kredyt hipoteczny, Klienci są z reguły przekonani, że odpowiedź będzie pozytywna, a okazuje się, że jest zupełnie inaczej.Przyczyn, które mogą spowodować odrzucenie wniosku, jest bardzo wiele i nie wszystkie z nich są oczywiste. Wbrew pozorom same wysokie dochody nie wystarczą, aby otrzymać kredyt hipoteczny.A zatem jakie są najczęstsze przyczyny odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny?

Zbyt niska zdolność kredytowa

Niska zdolność kredytowa to najczęściej spotykana przyczyna odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny. Jest ona niczym innym, jak szacowaną przez banki zdolnością do terminowej spłaty danego zobowiązania, wraz z wszystkimi kosztami dodatkowymi. W każdej instytucji obliczanie zdolności kredytowej przebiega nieco inaczej, natomiast zawsze brane pod uwagę są takie czynniki, jak:

• wysokość dochodów
• forma zatrudnienia
• wysokość i ilość aktualnie spłacanych rat kredytów i pożyczek (w tym pozabankowych)
• koszty utrzymania oraz ilość osób na utrzymaniu.

Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dobrze jest zamknąć część kart kredytowych czy debetów w koncie lub zmniejszyć limity do faktycznie wykorzystywanych kwot. Można też pomyśleć o skonsolidowaniu posiadanych kredytów. Wszystko to może pozytywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej.

Nietypowa forma zatrudnienia

Preferowaną przez banki formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Jest ona uważana za stabilną i pewną. Czy oznacza to, że osoby zatrudnione na czas nieokreślony bądź na podstawie umów cywilnoprawnych nie mogą dostać kredytu hipotecznego? Niekoniecznie, ale może to być trudniejsze, gdyż bank ma mniejszą pewność, że dana osoba za kilka lat będzie dalej posiadała zatrudnienie.

1. Umowa na czas określony – jak do takiej umowy podchodzą banki

Banki mają swoje wymaganie, co do tego, jak długo pracujesz u danego pracodawcy i jak długo będziesz jeszcze pracował. Jeżeli pracujesz zbyt krótko lub do końca umowy zostało niewiele czasu, kredytu raczej nie otrzymasz. Możesz jednak donieść promesę zatrudnienia podpisaną przez pracodawcę lub aneks do umowy.

2.  Praca w branżach wysokiego ryzyka a kredyt hipoteczny

Część banków może odmówić Ci kredytu, gdy pracujesz w gastronomii, turystyce, budownictwie, czy nawet gdy jesteś pośrednikiem finansowym. Są to branże wysokiego ryzyka, z dużymi zatorami płatniczymi i wysokim odsetkiem upadłości. Praca u pracodawcy, który dopiero rozpoczął działalność lub prowadzi niewielkie przedsiębiorstwo, może być poważną przeszkodą. Rozwiązaniem może być wniesienie przez Ciebie większego wkładu własnego lub wykupienie ubezpieczenia od utraty pracy.

Nagła podwyżka w pracy

O ile podwyżki nie są niczym dziwnym i niespotykanym, o tyle duża podwyżka uzyskana tuż przed złożeniem wniosku może budzić wątpliwości. Choć zaświadczenie o zarobkach dotyczy ostatnich 3 lub 6 miesięcy (w jednym banku 12 miesięcy) i wnioskodawca musi przedłożyć wyciąg z konta z wpływem wynagrodzenia, analitycy banku i tak mogą poprosić o zaświadczenie ZUS o podstawie naliczania składek. W przypadku, gdy pensja drastycznie wzrosła tuż przed złożeniem wniosku, możesz spodziewać się negatywnej odpowiedzi.

Pracodawca nie płaci ZUS

W przypadku podejrzeń, że pracodawca jest niewiarygodny, bank może poprosić o zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek ubezpieczeniowych. Jeżeli okaże się, że pracodawca zalega z opłatami w ZUS, bank najprawomocniej odrzuci Twój wniosek.

Zatrudnienie przez agencję pracy tymczasowej a kredyt hipoteczny

Leasing pracowniczy jest wciąż mało popularną formą zatrudnienie. Banki mogą ją uznać za mało stabilną i gdy zostałeś oddelegowany do pracy przez agencję pracy tymczasowej, bank bez wątpienia odmówi Ci kredytu.

Brak stabilności i regularności dochodów

Forma zatrudnienia to jednak nie wszystko. Ogromne znaczenie ma także regularność i stabilność dochodów, zwłaszcza jeśli chodzi o umowy cywilnoprawne. Jeśli w ramach umowy zlecenie co miesiąc, już od lat na nasze konto trafia przykładowo 5 000 złotych, otrzymanie pozytywnej odpowiedzi może być w zasięgu naszej ręki. Jeśli jednak otrzymujemy przykładowo w jednym miesiącu 1 000 złotych, w następnym nic, w kolejnym 2 000 złotych, będzie nam znacznie trudniej.

Działalność gospodarcza, a trudności w przyznaniu kredytu

Samo prowadzenie działalności gospodarczej nie oznacza, że nie otrzymasz kredytu. Bank nie przyzna Ci kredytu, gdy:
prowadzisz działalność krócej niż 12 miesięcy (w niektórych bankach warunkiem jest prowadzenie działalności przez co najmniej 24 miesiące). Jeżeli prowadzisz działalność na podstawie współpracy z byłym pracodawcą, wystarczy 3 do 6 miesięcy,
masz niskie dochody. Często jest to spowodowane celowym zawyżaniem kosztów, czy brakiem ewidencji przychodów. Możesz mieć problemy z kredytem, także wtedy, gdy masz wysokie limity na rachunku obrotowym, rozliczasz się poprzez ryczałt – bank weźmie pod uwagę tylko od 15% do 40% Twoich dochodów, banki nie akceptują działalności prowadzonej za granicą. W takim przypadku nie masz szans na kredyt.

Poręczanie kredytów innej osobie a kredyt hipoteczny

Warto pamiętać, że czynnikiem ograniczającym Twoją zdolność kredytową są także poręczenia udzielone innym kredytobiorcom. Zaciągnięte przez nich zobowiązania część banków uznaje jako Twoje zobowiązania, inne banki wymagać będą udowodnienia, że poręczone zobowiązanie spłacane jest terminowo, a nawet zasugerują, aby wnioskodawca wycofał się z tego zabezpieczenia. Obawy banku nie powinny dziwić, gdyż to poręczyciel – czyli Ty – przejmujesz w pełni ciężar obsługi kredytu, w sytuacji kiedy pierwotny kredytobiorca okaże się niewypłacalny.

Historia w Biurze Informacji Kredytowej

Niezwykle istotna jest również historia kredytowa, a więc to, jak spłacasz aktualne zobowiązania, a także, jak spłacane były zobowiązania w przeszłości.

Do weryfikacji historii kredytowej banki wykorzystują przede wszystkim Biuro Informacji Kredytowej. Udostępnia ono zarówno dane pozytywne, o kredytach i pożyczkach spłacanych na czas, jak i negatywne, o opóźnieniach w spłacie.

Historia kredytowa jest bardzo istotna, ponieważ wskazuje, jak dana osoba zachowuje się w odniesieniu do zobowiązań finansowych. Opóźnienia z przeszłości mogą wskazywać, że nie warto danemu potencjalnemu klientowi zaufać, ponieważ mimo teoretycznie odpowiedniej zdolności kredytowej, ma on tendencję do niespłacania długów na czas.

Odmowna decyzja kredytowa może być podyktowana również obecnością danej osoby na liście dłużników Biura Informacji Gospodarczej BIG Info Monitor. W przeciwieństwie do BIK-u, na takich listach znajdują się osoby, które nie zapłaciły rachunków za prąd, telefon, abonamentu internetowego, itp.

A zatem możesz spać spokojnie, jeżeli nie masz historii kredytowej lub spłacałeś swoje zobowiązania w terminie. Bank z reguły zaakceptuje opóźnienia do 30 dni. W przypadku dłuższych opóźnień możesz liczyć się z tym, że bank nie przyzna Ci kredytu.
Każda osoba mająca w planach wzięcie kredytu powinna sama z odpowiednim wyprzedzeniem zweryfikować swoją historię w BIK i BIG Info Monitor. Zdarza się, że zapomnieć o jakiejś karcie kredytowej, narosły odsetki w związku z różnicą kursową bądź dane nie zostały właściwie zaktualizowane. Unikniesz w ten sposób przykrych niespodzianek.

Problemy z nieruchomością

Nieruchomość wybrana przez kredytobiorcę także może być przyczyną negatywnej decyzji banku. Analityk kredytowy może przykładowo znaleźć w księdze wieczystej zapisy utrudniające przyszłemu właścicielowi swobodne korzystanie z nieruchomości, tj. hipoteka, dożywocie lub służebność. Tym samym, w razie problemów ze spłatą kredytu, bank nie będzie mógł szybko upłynnić kłopotliwej posiadłości.

Odrzucenie wniosku kredytowego może się także wiązać z problematyczną wartością nieruchomości wykazaną w umowie kupna-sprzedaży. Bank może uznać, że jest ona zawyżona w stosunku do ceny rynkowej i zażądać od wnioskodawcy dodatkowego wkładu własnego. Może też stwierdzić, że jej stan techniczny nie odpowiada wymaganiom w związku z czym jest ona trudno zbywalna i nie stanowi odpowiedniego zabezpieczenia spłaty zobowiązania.

Przed złożeniem wniosku kredytowego dobrze jest więc dokładnie sprawdzić księgę wieczystą i „wyprostować” ewentualne nieścisłości. W umowie kupna-sprzedaży najlepiej podawać realną wartość rynkową nieruchomości, a ewentualne odstępstwa od niej uzasadnić w załączniku do umowy. Dobrym rozwiązaniem jest posługiwanie się operatem szacunkowym wykonanym przez uznawanego przez bank rzeczoznawcę.

Niska cena za wybudowanie domu

W przypadku gdy chcesz budować dom systemem gospodarczym, musisz przyjąć cenę, która jest do zaakceptowania przez bank. Zbyt niska wycena budowy domu będzie niewiarygodna dla banku, nawet jeśli będziesz budował go własnymi siłami. Obecnie musisz przyjąć wycenę na poziomie co najmniej 3 000 złotych/m2.

Niewiarygodny deweloper

Nie tylko Ty musisz wykazać się nieskazitelną opinią w oczach banku. To, czy otrzymasz kredyt, zależy również od wiarygodności i rzetelności Twojego dewelopera. Bank odmówi kredytu, gdy deweloper okazał się niesolidnym płatnikiem, ma niespłacone hipoteki, nie jest w stanie przedstawić pełnej i prawidłowej dokumentacji technicznej.

Nieruchomość trudna do sprzedaży

Dom z dala od cywilizacji, mieszkanie w zabytkowej kamienicy lub mieszkanie zbyt duże. To tylko kilka przykładów nieruchomości, które nie są lubiane przez bank. W takiej sytuacji bank najpewniej poprosi o dodatkowy wkład własny. Powodem jest ostrożność banku, który zakłada, że w przypadku Twojej niewypłacalności będzie musiał taką nieruchomość sprzedać, z możliwie jak najmniejszą stratą.

Scoring bankowy

Otrzymujesz nagle informację, że Twój wniosek o kredyt hipoteczny został odrzucony. Powodem tak szybkiej decyzji może być scoring bankowy, czyli informacja o Tobie i o Twoich zobowiązaniach w systemie bankowym. Informacje o Tobie mogą być zinterpretowane na Twoją niekorzyść, choć warto zaznaczyć, że nie zawsze wniosek jest odrzucany ze słusznych powodów. Banki zmieniają algorytmy służące do wyliczania scoringu w zależności od swojej polityki, sytuacji gospodarczej itd.

Duże ryzyko udzielenia kredytu

Tak do końca nikt nie wie, co stoi za tak umotywowaną decyzją. Mimo tego, że Twój wniosek jest teoretycznie bez skaz, a dochody przyzwoite, bank może odmówić przyznania Ci kredytu, tłumacząc to zbyt wysokim ryzykiem. Może to oznaczać, że bank na obecną chwilę zakręcił kurek z kredytami hipotecznymi lub wybiera tylko najlepszych i najpewniejszych klientów.

Podsumowanie – decyzja banku

Moim zamiarem nie jest zniechęcanie kogokolwiek do starań o kredyt hipoteczny.
Wprost przeciwnie, mam nadzieję, że już wiesz jakich błędów uniknąć i czego nie robić, żeby nie spotkać się z odmowną decyzją banku.

Warto też wiedzieć, że nie każda decyzja jest ostateczna i czasami warto od decyzji banku się odwołać. Może ona ulec zmianie lub bank zaproponuje Ci dodatkowe zabezpieczenia do kredytu.

Masz więcej pytań? Bezpłatnie udzielę Ci fachowej pomocy i porady.

Joanna Kobak
ekspert kredytów hipotecznych
tel. 516 152 407

Zapraszam do kontaktu.

Joanna Kobak

Potrzebujesz porady w kwestii kredytowej? Skorzystaj z usług eksperta z ponad 20 letnim doświadczeniem. Umów się na spotkanie pod  numerem telefonu 516 152 407 lub mailowo pod kobak@abiti.pl. Więcej informacji znajdziesz na portalu Facebook – https://www.facebook.com/Joanna-Kobak-ekspert-kredytowy-228357991446010/